Impuestos y Gastos en la Compra de Viviendas en Andalucía
Al comprar una propiedad en Andalucía, debe calcular un presupuesto adicional para cubrir los gastos de la transacción. Como regla general, debe sumar entre un 10% y un 12% sobre el precio de venta para cubrir impuestos, notario, registro y abogados.
Publicado por Living Axarquía para compradores inmobiliarios internacionales
Esta guía forma parte de nuestra base de conocimiento sobre la Axarquía para ayudar a compradores internacionales a comparar pueblos, costes, trámites legales y propiedades.
Fuentes oficiales y referencias
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) vs. IVA
Para viviendas de segunda mano, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, el tipo aplicable es un tipo fijo del 7% (anteriormente era una escala progresiva de hasta el 10%), lo cual supone una gran ventaja fiscal.
Para viviendas de obra nueva compradas directamente al promotor, se abona el IVA al tipo del 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2%.
2. Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad
Los honorarios notariales están regulados por aranceles estatales y dependen del precio de compra y la complejidad de la escritura. Suelen oscilar entre 600 y 1.200 euros.
Los gastos del Registro de la Propiedad, para inscribir la escritura a su nombre, suelen costar entre 400 y 800 euros según aranceles oficiales.
3. Honorarios de Abogado
Contratar un abogado independiente es crucial. Los honorarios suelen rondar el 1% del precio de compra (+ IVA), con tarifas mínimas en propiedades de bajo valor. Su abogado gestionará la revisión legal, la liquidación de impuestos y los cambios de titularidad de los suministros.
4. Impuestos Anuales del Propietario (IBI e IRNR)
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual de la vivienda. En la comarca de la Axarquía, suele situarse entre 200 y 800 euros anuales.
Los no residentes fiscales deben liquidar anualmente el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Si la propiedad se alquila, se tributa por los rendimientos netos del alquiler en lugar de por imputación de rentas.
5. Ejemplos de presupuesto realista
Un buen presupuesto separa precio, gastos de compraventa y costes del primer año. Compradores extranjeros suelen olvidar cambio de divisa, viajes, muebles, seguro, altas y reparaciones.
En segunda mano, el ITP suele ser el gasto principal. Notaría, Registro y abogado son menores, pero imprescindibles para una compra segura.
| Precio | Referencia 10% | Referencia 12% | Motivo para guardar margen |
|---|---|---|---|
| 175.000 € | 17.500 € | 21.000 € | Tejado, humedad o suministros en casas antiguas |
| 300.000 € | 30.000 € | 36.000 € | Piscina, jardín o acceso en villas |
| 500.000 € | 50.000 € | 60.000 € | Mayor puesta a punto y mantenimiento |
6. Costes del primer año que se olvidan
Tras la firma llegan muebles, cerraduras, seguro, internet, jardín, piscina, climatización y pequeñas reparaciones. No son impuestos, pero afectan mucho al presupuesto real.
En fincas, añada terreno, bombas, aljibes, carriles y fosa. En casas de pueblo, revise tejado, humedad, ventilación y terrazas.
Preguntas frecuentes
¿Hay tipos reducidos de ITP en Andalucía?
Sí, los jóvenes menores de 35 años que compren su vivienda habitual por un valor de hasta 150.000 euros pueden beneficiarse de un tipo reducido de ITP del 3,5%.
¿Los gastos de compra reducen la plusvalía al vender?
Sí, guarde todas las facturas de abogado, notaría, registro e impuestos de compra. Estos importes se sumarán al valor de adquisición original, lo cual reduce la ganancia patrimonial sujeta a impuestos en la futura venta.
Basta con un 10 por ciento para gastos?
Puede bastar en operaciones sencillas, pero 11 a 13 por ciento suele ser más prudente con abogado, notaría, registro, financiación y puesta en marcha.